Обязательная и добровольная оценка: когда требует закон

Обязательная и добровольная оценка: когда требует закон

Оценка имущества делится на обязательную (по закону) и добровольную (по инициативе собственника). Обязательная оценка требуется в случаях, прямо указанных в Федеральном законе № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» и других нормативных актах: при вовлечении в сделку государственного или муниципального имущества, при выкупе акций акционером, при банкротстве, при оспаривании кадастровой стоимости, при разделе имущества супругов и т.д. Добровольная оценка проводится для кредитования, страхования, купли-продажи, инвестиционных проектов и внутреннего планирования.

Когда закон требует обязательной оценки

Вовлечение государственного и муниципального имущества

Согласно ФЗ-135, оценка обязательна, если объект оценки принадлежит Российской Федерации, субъекту РФ или муниципальному образованию, и он вовлекается в сделку (приватизация, аренда, доверительное управление, передача в залог). Без отчёта об оценке сделка может быть признана недействительной.

Выкуп акций акционером

В соответствии со статьями 75-76 Федерального закона № 208-ФЗ «Об акционерных обществах», акционер вправе требовать выкупа акций обществом в определённых случаях (реорганизация, совершение крупной сделки, изменение устава). Цена выкупа определяется на основании отчёта независимого оценщика. Аналогичные нормы есть в Законе об ООО (№ 14-ФЗ) при выходе участника из общества.

Банкротство

Федеральный закон № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» требует обязательной оценки имущества должника для формирования конкурсной массы, оспаривания сделок, замещения активов. Оценку проводит привлечённый арбитражным управляющим оценщик.

Оспаривание кадастровой стоимости

Собственник вправе оспорить кадастровую стоимость недвижимости, если она завышена. Для этого требуется отчёт об оценке рыночной стоимости, выполненный в соответствии с ФСО. Результаты используются для снижения налоговой нагрузки.

Раздел имущества супругов

При разделе совместно нажитого имущества в суде или нотариусе может потребоваться оценка. Семейный кодекс РФ не содержит прямого требования, но суды часто назначают оценочную экспертизу для определения стоимости.

Другие случаи

Обязательная оценка также требуется при наследовании (для расчёта госпошлины), при внесении имущества в уставный капитал, при залоге (ипотеке) с участием государства, при приватизации жилья (в отдельных случаях).

Добровольная оценка: когда она нужна

Добровольная оценка проводится по инициативе собственника или заинтересованного лица. Основные цели:

• Кредитование (залог имущества в банке).
• Страхование (определение страховой суммы).
• Купля-продажа (обоснование цены).
• Инвестиционные проекты (оценка эффективности).
• Внутреннее планирование (переоценка активов).
• Судебные споры (досудебная подготовка).

Хотя закон не требует обязательной оценки в этих случаях, банки, страховые компании и суды часто запрашивают отчёт независимого оценщика для подтверждения стоимости.

Подходы к оценке: какой выбрать

Федеральные стандарты оценки (ФСО) выделяют три подхода:

Доходный подход

Основан на прогнозировании будущих доходов от объекта. Применим для бизнеса, арендного бизнеса, интеллектуальной собственности. Методы: дисконтирование денежных потоков, капитализация дохода.

Сравнительный подход

Основан на анализе рыночных цен аналогов. Используется для недвижимости, машин и оборудования, бизнеса (при наличии данных о продажах аналогов). Методы: метод рынка капитала, метод сделок.

Затратный подход

Основан на расчёте затрат на воспроизводство или замещение объекта за вычетом износа. Применяется для уникальных объектов, бюджетных учреждений, при оценке машин и оборудования.

Выбор подхода зависит от цели оценки и доступности информации. Часто используется комбинация подходов для повышения достоверности.

Какие документы нужны для оценки

Для проведения оценки клиент предоставляет:

• Правоустанавливающие документы на объект (свидетельство о собственности, выписка из ЕГРН, договор аренды и т.д.).
• Техническую документацию (паспорт БТИ, кадастровый паспорт, планы).
• Бухгалтерскую отчётность (для бизнеса: баланс, отчёт о прибылях и убытках, расшифровки).
• Дополнительные сведения (фотографии, справки о доходах, данные о залогах).

Полный перечень определяется оценщиком в задании на оценку.

Что клиент получает

Результатом оценки является отчёт об оценке, составленный в соответствии с ФЗ-135 и ФСО. Отчёт содержит:

• Задание на оценку.
• Описание объекта и подходов.
• Расчёты и итоговую стоимость.
• Ограничения и допущения.

Отчёт принимается судами, нотариусами, банками, государственными органами. Он может быть оспорен только в судебном порядке.

Сравнение обязательной и добровольной оценки

Как заказать оценку в «Центре оценки бизнеса»

Мы проводим как обязательную, так и добровольную оценку. Наши специалисты имеют опыт работы с любыми объектами: бизнес, недвижимость, оборудование, интеллектуальная собственность. Отчёты соответствуют ФЗ-135 и ФСО, принимаются судами и госорганами. Подробнее об услуге: оценка бизнеса.

FAQ

В каких случаях оценка имущества обязательна по закону?

Обязательная оценка требуется при вовлечении в сделку имущества, принадлежащего государству или муниципалитету, при выкупе акций акционером, при оспаривании кадастровой стоимости, при банкротстве, при разделе имущества супругов (по требованию суда), а также в других случаях, установленных федеральными законами.

Чем отличается обязательная оценка от добровольной?

Обязательная оценка проводится в силу закона, её результаты используются в судах, нотариате, госорганах. Добровольная оценка инициируется собственником для внутренних целей (кредитование, страхование, купля-продажа) и не требует строгого соблюдения всех процедур ФЗ-135.

Какие документы нужны для проведения оценки бизнеса?

Для оценки бизнеса необходимы учредительные документы, бухгалтерская отчётность за 3-5 лет, расшифровки активов и обязательств, данные о дебиторах и кредиторах, а также информация о рыночном положении компании.

Какой подход к оценке используется чаще всего?

Выбор подхода зависит от цели оценки. Доходный подход применяется для действующего бизнеса, сравнительный — при наличии аналогов, затратный — для оценки активов. Часто используется комбинация подходов.

Принимают ли суды отчёт об оценке, составленный по ФЗ-135?

Да, отчёт, составленный в соответствии с ФЗ-135 и федеральными стандартами оценки (ФСО), является допустимым доказательством в суде, нотариате и других государственных органах.

Нужна оценка в вашей ситуации? Подготовим отчёт по ФЗ-135 — подробнее об услуге оценки. Если потребуется юридическое сопровождение сделки или спора, поможет наш партнёр АО «ИКТ» — оставьте заявку.